전세 사기 피해지원 특별법 통과

최근 전세사기 피해자들이 잇따라 사망하는 안타까운 일이 벌어지고 있습니다. 이제 정부는 전세사기 특별법을 제정하여 전세사기를 당한 피해자들에게 지원해 줄 예정입니다.  하루라도 빨리 특별법이 통과하여 피해자들의 혜택을 받아 더 이상 안타까운 소식이 없었으면 좋겠습니다. 

 

이번 전세사기 특별법이 무엇이며 구체적으로 무엇이 지원되는지 알아보겠습니다. 

 

전세 사기 특별법

전세사기 특별법이 드디어 국회 국토교통위원회 법안심사소위를 통과했다고 합니다. 이번 전세 사기 특별법 주요 내용은 무엇인지 알아보겠습니다.

1. 지원대상 확대

▶ 지원대상

•  당초 임차주택의 면적(85m2)요건을 삭제하고, 보증금을 3억 원을 기준으로 최대 보증금 상한선 5억 원으로 확대하였습니다.

▶ 피해 규모

• 당초 임차인이 보증금이 "상당액"을 손실하거나 예상되는 경우로 규정하였지만 이번 특별법에서는 "상당액"이라는 문구를 삭제하여 범위를 넓혔습니다. 

▶ 피해자 요건에 임대인 파산 및 회생 포함

• 당초에는 경매 또는 공매의 개시만을 피해자 요건으로 규정하였지만, 임대인의 파산 또는 회생절차가 개시된 경우에도 이번특별법에 포함되었습니다. 

▶ 고의성 의심 사례 확대

• 당초 임대인등에 대한 수사 개시를 사기 요건으로 규정하였지만, 기망, 반환능력 없이 다수의 주택을 보유하여 임대, 반환능력이 없는 자에 대한 임차주책 소유권 양도 등의 사유를 추가하여, 특별법 상 전세사기가 형법과는 달리 폭넓게 인정되도록 이번 특별법에 수정되었다고 합니다. 

2. 경매/공매 절차 지원

▶ 경매/공매 대행 지원 서비스

•  피해자 대부분이 생계에 종사 중이며, 경매/공매 절차가 복잡하여 스스로 경매/공매를 진행하기 어려운 점을 고려하여 정부에서 경매/공매 대행지원 서비스를 지원할 예정이라고 합니다 (* 피해재가 HUG에 경매/공매 서비스를 신청하면 HUG에서 법무사 등 전문가와 연계하여 경매/공매 절차를 대행하여 주고, 또한 서비스에 대한 수수료 70% 지원할 예정이라고 합니다. 

▶ 경매/공매 우선매수권 부여

•  피해 임차인이 거주 중인 주택이 경매/공매될 경우에는 피해 임차인에게 우선매수할수 있는 권한이 부여됩니다. 

▶ 기존 임차주택을 공공임대로 제공

•  전세사기피해자가 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도하는 경우 LH 등 공공주택사업자가 낙찰받은 후 공공임대로 공급됩니다. 

▶ 조세채권 안분

•  임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하고, 주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수함으로써 피해자의 원활한 경매/공매를 지원할 예정이라고 합니다.  특히 전세사기피해자의 동일 임대인과 임대차 계약을 체결하였다면 보증금 규모가 5억 원을 초과하더라도 지원되도록 대상을 확대한다고 합니다. 

3. 금융 지원

▶ 최우선 변제금 무이자 전세대출

• 선순위 근저당이 있거나, 갱신 계약으로 인해 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들은 대상으로 경매/공매 완료 시점의 최우선변제금 수준(23년 2월 기준 서울 5500만 원, 과일억제지역 4800만 원)을 최장 10년 간 무이자로 대출하며, 이 경우에는 소득과 자산 요건도 고려하지 않는다고 합니다. 

▶ 최우선변제금

최우선변제금은 소액 임차인이 살던 집이 경매 혹은 공매로 넘어가도 은행등 선순위 권리자보다 우선 돌려받을 수 있는 금액입니다. 현재는 "소액임차인" 기준은 서울이 보증금 1억 6500만 원, 인천 등 수도권 과밀억제권역이 1억 4500만 원이고 그 밖의 지역은 7500만~8500백만 원입니다. 

 

만약 소액 임차인에 해당할 경우 서울은 최대 5500만원, 인천 등 과밀억제 권역은 4800만 원, 광역시나 그 밖의 지역은 2500만~2800만 원까지 지 선순위 권리자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 

 

▶ 구입, 전세자금 지원 예정

• 전세사기피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우, 아래의 테이블과 같이  금융지원이 강화된 정책모기지를 제공됩니다. 

출처 : 국토교통부

또한, 새로운 전셋집으로 이주하거나 기존 시중은행 전세자금대출을 대환하는 경우에도 낮은 금리(1.2~2.1%, 대출한도 : 2.4억)의 전세대출도 지원된다고 합니다. 

4. 기타지원

▶ 미 상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예

• 기존 전세대출 미상환금을 최장 20년 간 분할상환 가능하고, 그 기간 동안에는 신용정보 등록을 유예할 수 있는 근거 규정이 생긴다고 합니다. 이 규정을 통해서 전세사기 피해자가 신규로 구입이나 전세자금 대출을 받을 수 있습니다. (기존에는 전세대출 미상환으로 연체정보 등록 시 신규 구입, 전세자금 대출 등 불가하였음)

▶ 긴급복지지원

• 전세사기피해자도 "위기상황"으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에게 긴급 생계비 및 의료비 등을 지원된다고 합니다. 

출처 : 국토교통부

중요한 점은, 권한이 없는 자와 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추지 못한 신탁사기 등의 경우에도 금융 및 긴급복지 지원 대상 등에 포함될 예정이라고 합니다.