임대차3법 논란의 중심! 부동산 안정이냐! 부작용이냐!

 

최근 전세 가격 상승이 심상치 않습니다. 서울 주요지역의 전셋값이 그야말로 고공행진 중입니다. 전세값이 매매가와 크게 나지 않자 이른바 갭투자가 성행 중입니다. 한국감정원에 따르면, 서울의 아파트 전셋값은 50주 연속 상승세를 이어가고 있다고 합니다.또한 지난해 12월에서 (0.04%)에서 올해 1월 (0.50%) , 2월 (1.10%,) 3월 (1.57%), 4월 (1.81%), 5월 (1.97%)등 점차 상승폭도 높아지고 있습니다.

 

전셋값 상승 원인은,경기침체 우려 및 보유세 부담 영향으로 집주인들이 반전세나 월세를 선호하는 현상이 강해지고, 아울러 코로나 19의 영향과 부동산 대출규제로 인해 전세 수요가 늘면서, 매물이 줄어, 공급이 부족해지자 전셋값이 오르는 영향도 있었지만, 최근 논란이 되고 있는 세입자를 보호하기 위해 만든 임대차 3법(전월세 신고제,계약갱신청구권, 전월세상한제)개정안 이슈가 전셋값 상승을 부추기고 있습니다.

 

 

전월세 신고제

임대인과 임차인 간 주택 임대차(전월세) 계약 때 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 및 중도금과 잔금 납부일 등의 계약 사항을 30일 내에 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도입니다. 우리나라는 현재 부동산 매매계약 때만 실거래 정보를 관할 시·군·구청에 30일 내에 신고하도록 되어 있어 있습니다. 이 제도가 시행되면 전월세 거래가 공개돼 세입자들이 합리적인 가격으로 계약을 맺을 수 있습니다.

 

또한, 주택 임대차 계약을 신고하면 자동으로 확정일자가 부여되어 임차인이 따로 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있게 됩니다. 반면, 그동안 임대 소득세를 내지 않았던 집주인들은 전월세 내용의 공개로 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.

 

전월세 신고제는 공인중개사에게 신고의무가 부과되기 때문에 공인중개사들의 강한 반발이 예상됩니다, 현재 부작요으로, 제도시행전 임대인들이 가격을 대폭 올리는 현상이 나타나고 있습니다. 법안이 통과되면 내년부터 과세가 이뤄질 전망입니다. 현재 거대여당이 추진하는 법안이라 법안은 통과될 것으로 예상됩니다. 하지만 법통과 이전이라도 지난해와 올해 공시지가 급등으로 인해 1주택 실소유자들의 보유세 부담이 높아질 것으로 예상됩니다.

 

계약갱신청구권

주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도입니다. 임차인이 원하면 2년 단위로 전세계약 갱신을 1회에 한해 요구할 수 있는 권리를 부여하는 것으로 사실상 4년 전세를 보장하는 것입니다. 논란이 되는 것은, 전월세무한연장법은 임차인이 원할 경우 무제한으로 계약을 갱신하는 것입니다. 집주인이 전세 세입자 대신 월세로 바꾸거나, 처음부터 전세보증금을 확 올려받으려 하는 현상이 나타나는 부작용이 있을 수 있습니다. 또한 오랫동안 실거주 하는 사람은 세입자인데 재산세와 종합부동산 등 보유세는 집주인이 내야 하는 등, 집주인들의 반발이 예상됩니다.

 

전월세상한제

전월세 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 것이 '전월세 상한제' 입니다. 최근 전세가가 지속적으로 상승해 물가 상승률 훨씬 웃도는 상승률을 기록하고, 공급측면에서는 저금리 기조 속에서 임대 소득을 올리려는 집주인이 늘면서 전세 물건에서 월세 물건으로 전환되는 경우도 많았고, 수요 측면에서는 장기간 경기 침체로 주택 매매 차익 기대가 줄면서 전세에 대한 수요가 늘어 전셋값은 꾸준히 상승해 오고 있습니다

 

하지만, 임대차3법이 시행되면 수익이 어려워진 임대사업자들이 시장을 떠나고, 공급이 불안정해져 오히려 세입자가 부담이 커질 수 있다는 우려가 나오고 있습니다. 입주물량 감소와 청약대기수요증가, 제로금리에 가까운 저금리 기조 등 여러 요인이 겹치면서 올 하반기 본격적인 이사철을 앞두고 전세대란이 올 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.