부동산 양도세 비과세 기준 개선안! 12월부터 바로 적용된다! 양도세 완화의 모든것!

정부는 양도세 비과세 기준선을 상향하는 내용이 포함된 소득세법 개정안 (양도세 비과세 기준)을 시가 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 상향하는 소득세법 개정안을 통과시켰습니다. 비과세 기준 샹향 시점은 12월 8일 자로 시행한다고 발표했습니다

 

이번 개정 소득세법은 1주택자가 집을 매도할 때 실거래 양도 가격이 12억 원 이하인 경우 비과세 혜택을 줍니다. 12억 원을 넘으면 과세대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유 특별공제를 뺀 과세표준을 산출하고, 여기에 6~45%의 세율을 곱해서 양도소득세를 결정합니다.

Question.?  1 주택은 모두 이런 혜택이 적용되는 건가요?

대부분은 그렇지만 전부 그런 것은 아닙니다. 기준금액(12억 원)상향은 원칙적으로 1 주택 비과세의 요건을 갖춘 경우에만 적용되기 때문입니다. 즉, 같은 1 주택이라도 비과세의 요건을 갖추지 못했다면 혜택은 적용받을 수 없습니다.

 

가족이 같이 생활하며 경제적 공동체 관계를 이루고 있는 세대를 기준으로, 가족 전체가 그 주택 하나뿐이어야 합니다. 기본적으로 2년 이상 보유한 주택 이어야 합니다. 서울과 같은 조정대상지역에서 17년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 이후에 구입한 집이라면 2년 보유 외에도 2년 이상 거주도 했어야 합니다

 

Question.? 12억을 넘는 집들도 1 주택 비과세 대상이라면 세금이 줄어드는 건데요. 그럼 얼마나 줄어들게 되는 건가요?

집값과 차익, 즉 얼마나 이득이 생겼는지에 따라 다릅니다. 적게는 수백만 원에서 많게는 1억 이상도 줄어들 수 있습니다. 예를 들어 도봉구 북한산 아이파크 아파트 전용 84제곱미터의 경우 현재 시세가 12억 원 정도입니다.. 이걸 2년 정도 전쯤 19년 중순에 6억에 샀다면, 6억 정도 차익이 발생하게 되었습니다. 기존에 9억 원 기준일 땐 비과세를 받더라도 양도세로 약 3500만 원 정도를 내야 하는데, 기준 12억으로 상향되면 양도세는 0원이 되니까 3500만 원 정도 세금이 줄어들게 되는 것입니다

 

Question.? 실거래가 12억 원이 넘는 경우에는 어떻게 되나? 12억 원 이하인 경우에만 혜택을 받게 되나요?

기준금액 자체가 올라간 것이기 때문에 1주택자라고 한다면 12억 원을 넘는 집들도 비과세 요건을 갖췄다는 전제 하에서 혜택을 보게 됩니다. 즉 양도세가 줄어들게 됩니다. 1 주택 비과세에 해당이 되면, 이 기준금액 이하이면 양도세는 완전 비과세(0원) 되고. 기준금액이 넘는 경우 기준금액 초과분에 대해서만 세금을 내는 구조입니다.. 전체 양도차익 중에서 기존 9억 원 때는 9억 초과분에 대한 세금을 냈다면 12억으로 인상되면 12억 초과분에 대해서만 내게 됩니다. 따라서 12억을 넘는 것들도 양도세가 줄어들게 됩니다.

 

Question.? 시가를 기준으로 비과세가 적용되는데, ‘시가’라면 정확히 실거래가인가요?

양도세에서 말하는 시가는 말 그대로 실제 거래되는 가격입니다., 즉 실제 파는 금액을 말합니다. 실거래가와는 별개로 ‘기준시가’라는 금액을 쓰기도 하는데, 물건의 시세가 명확하지 않은 경우 사용하는 가격을 말합니다. 예를 들어서 누군가에게 돈을 받고 팔았다면 실제 거래금액이 확실한데, 상속이나 증여의 경우엔 돈이 왔다 갔다 한 것이 아니기 때문에 실거래가를 판단하기 어려운 문제가 종종 발생하기도 합니다. 이때 사용하는 금액을 기준시가라고 달리 표현하고, 예를 들어서 토지에 대한 기준시가를 ‘개별공시지가’라 합니다.  이건 시가보다는 조금 더 낮은 금액입니다.

 

현재 내 집이 13억이면, 지금 현행대로면 9억 초과분인 4억 원에 대해서 양도세를 냈는데, 이제는 12억 초과분인 1억 원에 대해서 양도세를 내면 되는 것입니다.

 

Question.? 매매계약을 하면서 중도금을 12월 15일, 잔금을 내년 2월 25일로 인데, 집을 팔 때 기준이 되는 날짜는 계약일인가요, 아니면 중도금이나 잔금일인가요?

집을 양도하는 날짜의 기준이 되는 건 일반적인 집의 경우에 소유권 이전등기일과 잔금일 중에서 빠른 날입니다. 이 두 가지 날짜는 대출을 받는다든지 하게 되면 보통 같은 날 이뤄지게 되는데, 가끔 서로 날짜가 다를 경우, 소유권 이전등기일과 잔금일이 다른 경우는 둘 중에서 빠른 날짜에 양도한 것으로 봅니다. 이 날짜가 시행일보다 앞서지 않도록 하셔야 합니다. 계약금이나 중도금 날짜는 상관없고, 잔금일이나 소유권 이전등기일 중에서 빠른 날이 더 중요합니다. 잔금이 내년이라면 혜택을 볼 수 있습니다.

 

Question.? 서울과 인천 2 주택이었는데 1채를 정리하고, 남은 집을 마저 팔 때는 최종 1 주택 기준에 의해 다시 처음부터 보유하고 거주해야 하나요?

지난해 세법 개정이 되면서, 다주택자가 집을 순차적으로 매각하고 최종 1 주택이 된 경우에는 추가로 2년 이상 다시 보유하고 2년 이상 다시 거주하는 등 비과세 요건을 새로 채워야 한다고 강화했습니다. 단, 언제 어디서 취득했는지에 따라 거주요건은 있을 수도 없을 수도 있고, 2 주택을 정리하신 시점이 작년인지 올해인지에 따라서도 조건이 다릅니다. 이 부분은 따로 세무사와 상담해 보는 것이 필요합니다.

 

Question.? 지방 규제지역의 1 주택입니다. 비과세를 받기 위한 요건이 어떻게 되나요?

 비과세를 받기 위한 요건은 우선 2년 이상 보유가 원칙입니다. 단, 조정대상지역의 경우 17년 8.2 대책 이후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득한 것이라면 2년 이상 거주도 추가로 하셔야 합니다. 반대로 17년 8월 2일 이전에 취득하였거나 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 것이라면 거주 없이도 2년 보유만으로 비과세 가능합니다.

 

Question.? 1 주택과 1 분양권이 있는 상황에서 비과세 혜택 받을 수 있나요?

비과세 받을 수 있습니다. 다만, 작년에 개정된 세법에 의해서 분양권을 취득한 시기에 따라서는 일시적 2 주택이라, 조건을 추가로 갖추지 않으면 비과세가 안 될 수도 있기 때문에 어떤 조건을 어떻게 언제까지 매각해야 되는지에 대해서는 명확히 인지를 하시고 움직이시는 것이 좋겠습니다.

 

Question.? 12억에 사서 20억에 양도하려고 합니다. 3년 보유했고 2년 거주했습니다. 장기보유 특별공제는?

3년 보유, 2년 거주했다고 하신다면 장기보유 특별공제라고 하는 요건에도 해당이 되고, 비과세 요건도 같은 상태기 때문에 기준금액 12억으로 인상된 이후에 잔금일 기준으로 매각을 하면 양도세는 줄어들게 됩니다.

 

Question.? 다주택자들도 양도세 혜택이 적용되는 부분 있나요?

이번 1 주택에 대한 비과세 기준이 9억에서 12억으로 올라간 내용에 대해서는 다주택자들은 원칙적으로 대상이 되지는 않습니다. 단, 다주택들을 일정기간 정리를 하고 나서 그 뒤에 최종 남은 한 채를 역시 추가로 2년 더 보유하고 거주해서 비과세 요건을 갖춘 다음에 매각을 한다면 마지막 남은 그 물건에 대해서는 금액이 역시 줄어드는 효과는 볼 수 있습니다.

 

Question.? 10년 넘게 살던 아파트를 팔았습니다. 가격도 9억 원이 넘지 않아서 양도세 비과세가 되는데, 이럴 경우 세무서에 신고를 해야 하나요?

원칙적으로는 비과세로 양도세가 없는 경우에도 신고를 하시는 원칙입니다. 단 실무적으로 비과세인 게 맞고, 비과세 기준 금액, 개정되면 12억 이하로 확실하게 양도세 0원이라고 한다면 신고를 안 하신다고 해서 신고를 안 한 것에 대한 불이익이 별도로 없습니다. 나올 세금이 없기 때문에 가산세나 이런 문제도 생기지 않습니다. 비과세가 확실하면 신고 자체를 안 하시는 것도 무방합니다.